Calculer les revenus de l’office sur les ventes immobilières (logements anciens)

Quand on débute dans le notariat ou qu’on cherche à établir un prévisionnel de revenus sur les ventes immobilières réalisées à l’étude, le calcul des émoluments apparaît comme un véritable casse-tête. 

Dans cet article, on revient sur les composantes du calcul de frais d’actes sur ventes de logements anciens, avant de vous livrer notre simulateur pour que l’exercice devienne un jeu d’enfants !

Frais d’actes sur ventes immobilières : trois composantes entrent dans le calcul

1. La localisation de l’étude

Les règles de calcul d’émoluments sur la vente de biens immobiliers divisent le territoire français en trois régions : la région parisienne, le nord de la France et les “autres” régions. 

Cette division a été établie par décret (celui du 26 février 2016 qui fixe le tarif des notaires), pour tenir compte des différences de coût de la vie et du niveau de revenus dans ces différents territoires. 

Petite particularité : les départements qui composent ces “régions” tarifaires sont différents de ceux qui composent nos régions administratives : 

• La région parisienne correspond à celle où le coût de la vie est le plus élevé en France. Les départements qui la composent sont Paris (75), les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94).
• La région nord comprend des départements où les coûts d’achat d’un bien immobilier sont relativement élevés, avec des revenus moyens par habitant bien plus faibles que dans la région parisienne. Les départements qui composent cette région sont le Nord (59) et le Pas-de-Calais (62).
• Enfin, les “autres” départements dont on vous épargne la (très longue) liste, sont regroupés dans une région où le coût de la vie en général et plus particulièrement le coût d’un achat immobilier sont moins élevés que dans les deux autres zones.

Dernier point : dans le cadre d’une vente où les notaires sont basés dans deux régions différentes, la localisation de référence est généralement celle de l’étude qui représente l’acquéreur.  

2. Le nombre de notaires en participation, leur rôle et leur degré d’implication

Autre variable qui entre en ligne de compte dans le calcul des émoluments notariés sur la vente d’un bien immobilier : le nombre d’études qui participent au dossier et leur rôle. En d’autres termes, votre revenu ne sera pas le même si vous êtes le seul notaire, si vous êtes plusieurs et que vous rédigez les actes du dossier ou si vous êtes à plusieurs et que vous ne rédigez pas. 

Vous êtes le seul notaire

Bravo, vous avez le droit d’encaisser 100% des émoluments sur la transaction immobilière en question.

Vous êtes plusieurs et vous rédigez les actes du dossier 

Si vous avez la plume, vous touchez entre 50 et 80% des émoluments calculés sur cette transaction immobilière en fonction de la région de rattachement de votre étude :

• 50 % en région parisienne
• 80 % dans la région nord
• 60 % dans les “autres” régions

Vous êtes plusieurs et vous ne rédigez pas 

Si vous participez à l’acte, vous touchez entre 20 et 50% des émoluments calculés sur cette transaction immobilière, toujours en fonction de la région de rattachement de votre étude.

• 50 % en région parisienne
• 20 % dans la région nord
• 40 % dans les “autres” régions

Notez ici aussi que pour les dossiers situés hors région parisienne, un confrère en participation qui se déplace (pour la signature d’un acte de vente par exemple) touchera 40 % des émoluments du dossier contre 20 % s’il ne se déplace pas.

Quelques cas particuliers 

A plus de deux notaires impliqués dans un dossier, les études qui ne rédigent pas se partagent à parts égales le pourcentage des émoluments qui leur est dévolu.

Dans le cadre d’un dossier où plusieurs notaires représentent le vendeur (ex. la vente d’un bien immobilier dans une succession entre héritiers qui ne s’entendent pas) : 

• Le notaire de l’acquéreur touchera la rémunération qui lui est dévolue s’il rédige l’acte et les notaires vendeurs se partageront les émoluments de participation à parts égales. 
• Les notaires vendeurs se partageront le montant de la rémunération qui leur est dévolue s’ils rédigent l’acte et le notaire de l’acquéreur touchera les émoluments de participation.

3. Le prix de vente du bien immobilier

Dernière variable indispensable au calcul des de la rémunération du notaire sur une vente immobilière : le prix de vente du bien. 

La rémunération du notaire se calcule à l’aide d’un barème appliqué sur quatre tranches de prix détaillées ci-dessous : 

* Les émoluments sont majorés de 37 % pour les études situées dans les DOM TOM.

Une rémunération seuil de 90 € ainsi qu’un plafond fixé à 10% du prix de vente permet d’encadrer la rémunération du notaire dans le cadre de transactions immobilières de faible montant comme la vente de terres, de parties communes, de caves ou de parkings en milieu urbain.

Estimez vos revenus prévisionnels sur une vente immobilière avec le simulateur d’émoluments de Notarly

Après avoir décomposé les éléments nécessaires au calcul des émoluments notariés dans une vente immobilière, place à la pratique avec notre simulateur. Avant de vous le livrer, tentons d’appliquer ces règles à quelques cas simples.

Simulation de calcul d’émoluments pour une étude seule en région parisienne

Commençons par illustrer un cas simple, avec la vente de cet appartement en plein coeur de Paris : 

Supposons que le bien se vende au prix demandé à 285 000 € et que vous êtes le seul notaire sur le dossier.

Calcul des émoluments par tranches de prix de vente :

• Tranche inférieure à 6500 € à 3,945 % : 6500 x 3,870 % = 251,55 €   
• Tranche comprise entre 6 500 et 17 000 € : (17 000 - 6500) x 1,596 % = 167,58 €
• Tranche comprise entre 17 000 et 60 000 € : (60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 €
• Tranche supérieure à 60 000 € à 0,814 % = (285 000 - 60 000)  x 0,799 % = 1 757,8 €

Total des émoluments hors taxes = 2 634,45 €

Facile. On continue ?

Simulation de calcul d’émoluments pour une vente dans les DOM / TOM

Prenons maintenant le cas d’un (heureux) client qui fait l’acquisition d’un bien sur l’Île de la Réunion : 

Supposons ici aussi que le bien se vende au prix (999 000 €), que vous rédigiez l’ensemble des actes du dossier (vous êtes le notaire de l’acquéreur), et qu’un notaire à la Réunion représente le vendeur sur cette vente.

Calcul des émoluments par tranches de prix de vente du bien :

• Tranche inférieure à 6500 € à 3,945 % : 6500 x 3,870 % = 251,55 €   
• Tranche comprise entre 6 500 et 17 000 € : (17 000 - 6500) x 1,596 % = 167,58 €
• Tranche comprise entre 17 000 et 60 000 € : (60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 €
• Tranche supérieure à 60 000 € à 0,814 % = (699 000 - 60 000) x 0,799 % = 7 502,61 €

Total des émoluments hors taxes = 8 379,26 €

Dans le cadre d’une vente inter-régions, c’est la localisation de l'acquéreur qui fait référence ou autrement dit : la vôtre. C’est donc la répartition à 60 / 40 qui s’impose sur le partage des émoluments et votre étude touche 5 027,56 € H.T. 

Qu’en est-il de votre confrère, basé à La Réunion ?

Celui-ci touche 40 % des émoluments (3357,70€), auxquels s’ajoute la majoration de 37% spécifique aux DOM TOM, soit un total de 4 591,93 € H.T.

Allez hop, au suivant.

Simulation de calcul d’émoluments pour une vente en participation dans la région nord

Retour à la réalité, direction les Hauts de France. Imaginons que l’un de vos clients cède cette ferme à Roncq, près de Lille (région nord).

Supposons une fois encore que le bien se vende au prix demandé de 699 000 €. Conformément aux usages, le confrère (qui représente l’acheteur) rédige les actes du dossier. Autrement dit, vous n’avez pas la plume et vous êtes en participation

Calcul des émoluments par tranches de prix de vente du bien :

• Tranche inférieure à 6500 € à 3,945 % : 6500 x 3,870 % = 251,55 €   
• Tranche comprise entre 6 500 et 17 000 € : (17 000 - 6500) x 1,596 % = 167,58 €‍
• Tranche comprise entre 17 000 et 60 000 € : (60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 €‍
• Tranche supérieure à 60 000 € à 0,814 % = (699 000 - 60 000) x 0,799 % = 5 105,61 €

Total des émoluments hors taxes = 5 982,26 €

Dans la région nord, la règle de répartition à 80 / 20 s’applique sur le partage des émoluments. Comme vous participez, votre étude touche 20 % des émoluments du dossier soit 1 196,45 € H.T.

Simulation de calcul pour une vente de parking en région

Que se passe-t-il quand le prix de vente du bien ne s’articule pas dans toutes les tranches du barème ? 

C’est ce que nous allons voir dans cet exemple de vente d’un parking à Cannes pour un montant de 13 500 €. Vous avez la plume sur le dossier.

Calcul des émoluments par tranches de prix de vente du bien :

• Tranche inférieure à 6500 € à 3,945 % : 6500 x 3,870 % = 251,55 €   
• Tranche comprise entre 6 500 et 17 000 € : (9000 - 6500) x 1,596 % = 39,9 €‍
• Tranche comprise entre 17 000 et 60 000 € : 0 x 1,064 % = 0 €‍
• Tranche supérieure à 60 000 € à 0,814 % = 0 x 0,799 % = 0 €

Total des émoluments hors taxes : 251,55 + 39,9 = 291,45 €

Dans les “autres” régions, la règle de répartition à 60 / 40 s’applique sur le partage des émoluments. Comme vous avez la plume, votre étude touchera 60% des émoluments soit 174,87 € H.T sur ce dossier.

Est-ce bien clair pour vous ?

Alors il est grand temps… d’en gagner avec notre calculateur d’émoluments de frais d'actes. Il est disponible ci-dessous.

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